在樓市下行、地價高起的情況下，房企的資金收緊，“高周轉(zhuǎn)”模式帶來的好處顯而易見。不但降低投資風(fēng)險性與資金融資成本，同時加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，提升市場占有率、品牌價值、群眾認(rèn)知度、資本市場關(guān)注度等等。

但是，項(xiàng)目開發(fā)時間被無限的擠壓，質(zhì)量問題層出不窮。如何降低“高周轉(zhuǎn)”模式伴生的弊端，成為一個重要的議題！

01、工程現(xiàn)狀

02、設(shè)計變更

設(shè)計零變更是一個美好的愿景，如何將變更管理流程由傳統(tǒng)的低效、周期長、成本高改造成高效、及時、造價合理的動態(tài)控制、有序管理？

設(shè)計變更原因：設(shè)計錯漏、設(shè)計不到位、設(shè)計不滿足國家規(guī)范或建設(shè)單位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計調(diào)整、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變、因自然因素及其他因素而進(jìn)行的設(shè)計改變、以及現(xiàn)場條件與設(shè)計不符導(dǎo)致無法施工等。

03、無效成本

無效成本是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對形成產(chǎn)品、提升價值、促進(jìn)營銷沒有作用，不能得到客戶的認(rèn)同和補(bǔ)償，或降低了產(chǎn)品投入產(chǎn)出比的成本支出，嚴(yán)重影響投資收益，是一種成本浪費(fèi)。降低無效成本，是最直觀的項(xiàng)目利潤增加凈值。因此控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法，應(yīng)當(dāng)引起管理者的重視。

無效成本的產(chǎn)生貫穿于整個項(xiàng)目的建設(shè)階段。將無效成本按照產(chǎn)生的部門和工作環(huán)節(jié)可分定位及策劃、設(shè)計、招標(biāo)采購、施工、預(yù)結(jié)算等五個方面，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)成本、價值的關(guān)鍵階段。根據(jù)德國索默爾（Hans Rolf Sommer）博士對工程項(xiàng)目不同階段對成本的影響程度的結(jié)果表明：設(shè)計階段，對成本造價的影響占比為42.6%。

設(shè)計階段無效成本分類表：

04、解決方案

從問題源頭出發(fā)，管控設(shè)計圖紙質(zhì)量，是降低設(shè)計變更及解決無效成本浪費(fèi)的重要措施，需認(rèn)真對待。

精細(xì)化審圖、綜合圖（精細(xì)化設(shè)計）是設(shè)計成果的最后一道關(guān)口，能夠最大限度避免圖紙的設(shè)計錯漏、各專業(yè)矛盾、深度不足等原因產(chǎn)生的無效成本消耗。有條件的甚至可以引入BIM（建筑信息模型）進(jìn)行碰撞檢查或模擬施工。

精細(xì)化審圖

從設(shè)計、工程、成本、營銷、物業(yè)角度對土建施工圖紙進(jìn)行全視角的嚴(yán)格審查。

內(nèi)容應(yīng)包含但不局限于：方案一致性與否、施工圖紙內(nèi)容遺漏、設(shè)計錯誤、設(shè)計缺陷、違反國家規(guī)范、違反建設(shè)單位集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)、成本敏感點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn)、跨專業(yè)交圈的錯漏碰缺等問題。

不僅要提出審查意見并提供解決方案，同時監(jiān)督設(shè)計院對圖紙的修改情況。

綜合圖

按集合設(shè)計理念，統(tǒng)籌建筑、結(jié)構(gòu)、水電、精裝修及部分二次深化圖紙。

結(jié)合現(xiàn)場施工要求，對原施工圖進(jìn)行精細(xì)化審圖、優(yōu)化設(shè)計，實(shí)現(xiàn)構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化，點(diǎn)位人性化、精確化，滿足一次土建及二次精裝修的綜合性土建施工圖。

BIM（建筑信息模型）

根據(jù)施工圖紙進(jìn)行BIM三維建模，進(jìn)行碰撞檢測，發(fā)現(xiàn)并有效優(yōu)化機(jī)電與機(jī)電、土建與機(jī)電管線的碰撞,提高機(jī)電安裝的合理化和使用率，減少后期的返工，以數(shù)據(jù)指導(dǎo)現(xiàn)場施工，以實(shí)現(xiàn)節(jié)人、節(jié)材、節(jié)時的目的。

主要的服務(wù)內(nèi)容包括：進(jìn)行碰撞檢查，優(yōu)化施工圖設(shè)計，提供3D軸測圖、平面圖、剖面圖; 根據(jù)設(shè)計圖紙搭建建筑結(jié)構(gòu)及水暖電模型; 完成建筑結(jié)構(gòu)、水暖電綜合管線模型中的碰撞檢查; 對管線復(fù)雜或凈高要求嚴(yán)格的部位進(jìn)行詳細(xì)模擬。