項目概況

本項目位于浙江省，由別墅合院、高層公寓，辦公樓組成。

優(yōu)化前方案：

優(yōu)化后方案：

結(jié)構(gòu)形式調(diào)整

如下圖所示，原地下室設(shè)計的墻柱完全采用合院別墅柱網(wǎng)，合院別墅局部是樓梯及贈送面積，且樓梯位置不可調(diào)整，洗手間柱凈寬2850mm，停放一輛車位有余，客廳柱凈寬6650mm，停放兩輛車位有余，客廳及洗手間位置用于停車，產(chǎn)生較多無效空間。

優(yōu)化前

同辰利用自身精湛的設(shè)計能力，提出結(jié)構(gòu)局部轉(zhuǎn)換的優(yōu)化方案。原洗手間位置加寬，致使其滿足停放2個車位，增加了停車位，大大提高停車效率。

優(yōu)化后

根據(jù)建筑平面條件，地庫托柱轉(zhuǎn)換位置均為地上室內(nèi)與室外交界處，室外覆土厚度1.2m，室內(nèi)外高差0.1m考慮，地下室頂板板厚200，室內(nèi)外高差處梁高最小為1.5m。

計算結(jié)果顯示，托柱轉(zhuǎn)換對梁的配筋影響不大，考慮到托換梁的加強措施，初步統(tǒng)計托柱轉(zhuǎn)換與非托柱轉(zhuǎn)換在單個塔樓范圍內(nèi)的鋼筋增加量約為200kg，混凝土含量增加約為0.3m3。

優(yōu)化前

優(yōu)化后

每棟增加的成本：0.2噸*5500元+0.3立方*650元=1295元；

該項目一共292棟合院別墅，292*1295元/棟=37.81萬元；

優(yōu)化后地下室面積52062平米 ，378140（37.81萬元）/52062=7.26元；

相當(dāng)于地下室綜合單價平均每平米只增加了7.26元   

假定車位市場單價18萬，該優(yōu)化方案為本項目增加140個車位，合計創(chuàng)造價值：18萬*140個=2520萬元。

增加成本投入37.81萬即可直接創(chuàng)造收益2520萬元！

優(yōu)化前

優(yōu)化后

坡道調(diào)整

如下圖所示，優(yōu)化前兩個出入口的直線坡道阻斷了其兩側(cè)的通車道，形成四段盡端停車區(qū)域，主車道無法直接出入坡道，不利于交通疏散分流，且部分盡端車位行車道較長，車庫整體行車流線不流暢，四條坡道出入口集中在地庫北側(cè)，南側(cè)沒有坡道，南邊只有一條完車道連接，用戶停車路線較長， 對后期小業(yè)主出入地下室?guī)順O大的不便。

優(yōu)化前

同辰憑借豐富的項目實操經(jīng)驗，巧妙的構(gòu)思優(yōu)化調(diào)整坡道，改直線為轉(zhuǎn)向坡道，使其兩側(cè)主通車道能夠方便出入坡道，使車庫整體更佳順暢通行，也相應(yīng)地提高了車位的租售價值。

優(yōu)化后

行車流線調(diào)整

如下圖所示，原設(shè)計行車流線非常的不暢，三條豎向主通道沒有與北側(cè)直接貫通，4條坡道集中在北側(cè)，南側(cè)沒有坡道，地庫沒有一條貫通整個車庫的主車道，出現(xiàn)較多盡端車位，小業(yè)主停車體驗感較差，影響車位價值。

優(yōu)化前

同辰以運營角度出發(fā)，認(rèn)識到商業(yè)辦公項目，行車體驗差，將會影響項目產(chǎn)品定位，需要對車庫品質(zhì)進(jìn)行大幅度提升。經(jīng)過研究分析，提出設(shè)計一條貫通整個地庫的主車道，該車道整體環(huán)形與地庫，通過該環(huán)形主車道，用戶非常方便停放任何一個車位，整體環(huán)形減少，大幅減少因停放盡端車位，而造成的堵塞。對車位出售價值也將顯著提升。

優(yōu)化后

車道寬度、車位排布調(diào)整

如圖所示原方案，因為樓棟位置的原因，出現(xiàn)寬度8200mm的車道，南側(cè)車輛布置在合院范圍內(nèi)，限制車位布置，影響停車效率。

優(yōu)化前

同辰通過合理設(shè)計，斟酌車位的排布方式，南側(cè)車位整體上移動2200mm，車道保證6000mm，可以完美避開上部合院結(jié)構(gòu)柱帶來的影響，預(yù)計可增加車位10個，增加收益價值大約120萬，該區(qū)域整體停車效率停車20%（原設(shè)計45個），經(jīng)濟效益顯著提高。

優(yōu)化后

車位整體排布調(diào)整

如圖所示，原設(shè)計車位布置，全部采用車道南側(cè)平行式停車布置，北側(cè)采用垂直后退式停車布置，平行式停車布置2400mm*6000mm，后退式停車布置2400*5300mm,毫無疑問平行式停車布置相對后退式停車布置要低，原方案存在較多6500mm左右的車道，產(chǎn)生較多無效面積，影響整體停車效率。

優(yōu)化前

同辰經(jīng)過多輪車位的排布方式比對分析，結(jié)合前面提到的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換方案，可以實現(xiàn)車道兩側(cè)后退式停車布置的方式，有兩排車位采用單排停車，整體停車布置得到大幅提升，優(yōu)化后車道6000mm，整體停車提高15%，且駕乘體驗感提升，車位這個產(chǎn)品的去化周期也會相應(yīng)縮短。

優(yōu)化后

單邊停車、非機動車庫位置調(diào)整

如圖所示，原方案出現(xiàn)較多單邊停車位，這將極大影響車庫整體停車效率，北側(cè)部分車位布置在塔樓下，受塔樓剪力墻的影響，車位不能滿布。

優(yōu)化前

優(yōu)化后結(jié)合車道的調(diào)整，兩排單邊停車改成雙邊停車，原塔樓下450平米面積調(diào)整為非機動車庫，其他部分非機動車改成機動車位。該區(qū)域原設(shè)計單車位指標(biāo)為1543平米/34個車位=45平米/個，優(yōu)化調(diào)整后單車位指標(biāo)為1293平米/34個車位=38平米/個，該區(qū)域停車效率提升40%，效益非常顯著。

優(yōu)化后

面積調(diào)整（可以行車大環(huán)行）

如圖所示，通過局部調(diào)整北側(cè)塔樓以增加集中非機動車庫面積，從而減少右側(cè)非機動車庫面積。

右側(cè)為了行車流線順暢，把外墻拉直，增加一小塊面積，整體品質(zhì)得到大幅提升。

優(yōu)化前后對比

（增加車位）3312萬+（減少面積）260萬-（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換）37.8萬=3534.2萬；

通過優(yōu)化前和優(yōu)化后方案圖指標(biāo)及成本對比分析，只需要增加投資37.8萬，優(yōu)化后就可以創(chuàng)造效益：3534.2萬！

通過以上分析可以看出，地下室優(yōu)化調(diào)整，可以創(chuàng)造非?？捎^的經(jīng)濟效益！

通過案例本項目優(yōu)化，得出經(jīng)驗如下：

1、在合適的項目采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，可以達(dá)到增加較小的成本，產(chǎn)生非?？捎^的效益，建議根據(jù)需要在上部是合院、配套商業(yè)、別墅、幼兒園等其他低層建筑中采用轉(zhuǎn)換，高層一般不建議采用。

2、綜合體項目地下室車位盡量采用環(huán)形停車，行車流線一定要通暢，不建議過多盡端車位，因為后期運營有較多訪客，訪客用戶停車尋找車位，會產(chǎn)生較長時間的堵塞，嚴(yán)重影響行車體驗。

3、車位排布盡量多排幾個方案對比，跨專業(yè)溝通，不要受上部建筑柱網(wǎng)影響，大膽排布，多做經(jīng)濟性測算。

4、車庫空間用足，不能因為樓棟間距、上部柱網(wǎng)、剪力墻等原因，設(shè)計出加寬車道、單邊停車布置、平行式停車布置而產(chǎn)生的無效面積。