當前房地產(chǎn)行情下，各開發(fā)商開始在第四代住宅等差異化、高品質(zhì)的方向發(fā)力，部分地區(qū)為了鼓勵高品質(zhì)住宅的發(fā)展，也相應的出臺相關政策進行鼓勵。第四代住宅有什么特點，與普通住宅有什么區(qū)別，特別是品質(zhì)提升的同時成本有多大的增加成了大家關心的問題。本文結合實際案例，對成本增量進行分析。

01. 第四代住宅與普通住宅的主要區(qū)別：

從核心筒出入且不計入產(chǎn)權的公共休閑綠化平臺，在交房后允許同層每戶劃分后單獨使用；

錯層設計、兩層挑高的私屬花園大露臺按不同城市的計容規(guī)則進行贈送；

覆土面積30%~60%，深度0.5m的種植空間；

陽臺自帶覆土的空中綠化區(qū)域、得房率100%以上的高贈送平面設計，是第四代住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅最大的不同點。

▲ 第四代住宅平面

▲  從核心筒出入的共享平臺實景

▲ 端廳外的私屬空中花園

▲ 第四代住宅立面

各地對第四代住宅的建筑設計規(guī)則各有不同，以福州為例，“立體生態(tài)住宅”試點項目須符合以下建筑形式:

外挑層高不小于兩個自然層高的植樹平臺或奇偶層錯層設置的植樹平臺，外挑尺寸大于2.4米且不超過3.6米；

設置層高不小于兩個自然層高的開敞式公共休閑綠化平臺：平臺不封閉，無圍護結構，連接一定數(shù)量的住戶(公共空間)并供業(yè)主共享，開放式公共平臺不計入容積率和產(chǎn)權面積；

02. 差異化設計帶來成本的增加：

2.1 建筑主體：

區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的陽臺，第四代住宅大進深的露臺挑板、共享平臺、花園綠化入戶都會帶來荷載的增加。以上合計8%~15%的結構面積上有500mm覆土，從而使主體結構的荷載增加約5%~10%，若基礎采用樁基礎，則樁基成本會相應增加相同的比例，即第四代住宅主樓樁基數(shù)量較傳統(tǒng)住宅數(shù)量高出5%~10%。其他基礎形式成本增加可參考這個比例，獨基取小值，筏板取大值。

主體工程中鋼筋、砼、模板含量，根據(jù)統(tǒng)計口徑不同會有較大差異，下表為某7度區(qū)第四代住宅項目的結構成本差異。表中材料總包價均按該項目實際情況統(tǒng)計，四代住宅混凝土及模板總體價格較傳統(tǒng)住宅的稍高。

該項目按全部建筑單體綜合統(tǒng)計，挑板面積/建筑面積=31%，按建筑面積統(tǒng)計的單方成本增加達到39%，按結構面積統(tǒng)計的僅有3%。

擬建四代住宅建筑面積指標的評估，可先將傳統(tǒng)住宅控制指標按結構面積上浮3%后，再根據(jù)建筑面積與結構面積的比值進行修正即可。設防烈度8度及以上以及高寬比超過規(guī)范建議值時，需要針對項目進行詳細分析。

2.2 地面做法：

第四代住宅的特色之一是有30%~60%種植覆土要求，覆土層的增加使陽臺的做法趨同于種植屋面，較傳統(tǒng)住宅多出了排蓄水層、耐根穿刺防水層等。

第四代住宅種植露臺的做法如下：

• 植被層
• 500mm覆土層
• 200g/m2無紡布過濾層
• 排蓄水板
• 40厚c20細石混凝土保護層
• 隔離層
• 1.5厚聚合物水泥防水涂料
• 3.0厚自粘聚合物改性瀝青防水卷材（PY）聚酯胎
• 4.0厚彈性體（SBS）改性瀝青耐根穿刺防水卷材（復合銅胎基）
• 20厚DS M15砂漿（1:3水泥砂漿）找平層
• 鋼筋混凝土結構板

2.3 花園覆土成本：

種植土不同于回填土，種植土要求有機和無機物結合，混以陶粒，保證土質(zhì)滿足植物生長需求。

2.4 管線的遮蔽：

第四代住宅需要考慮陽臺洗衣機地漏，還需要考慮種植區(qū)的排水，需要用吊頂做管線的遮蔽。

2.5 頂棚涂料：

陽臺乳膠漆天棚做法：

• 涂料飾面（一底兩面，陰角下翻20mm）
• 外墻柔性膩子兩遍，打磨平整
• 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板打磨修補平整

2.6 花園滴灌、種植區(qū)排水：

第四代住宅露臺花園設計自動滴灌系統(tǒng)，可通過手機控制，定時灌溉?，F(xiàn)分集中式滴灌系統(tǒng)，由負一層水泵房接入市政灌溉水源，通過分區(qū)給水立管到達每個樓層，分戶式給水由各自樓層戶內(nèi)自來水提供水源。

集中式維護節(jié)點少，但是易產(chǎn)生水費糾紛，分戶式業(yè)主可自行操控，適用于小面積花園灌溉，陽臺預留接水口接入水源，節(jié)省灌溉管道。

種植區(qū)排水

綠化部分設置地漏將花園排水接入陽臺立管。

2.7 其他成本：

第四代住宅露臺多且不能封閉，人站在上層窗前向下看，下層露臺的活動情況一目了然，人在露臺看向同側立面的外窗，也很容易看清室內(nèi)情況，大露臺創(chuàng)造了各種生活場景，同時也使隱私設計成為設計階段必須要考慮的一部分。

露臺面積的加大，也增加了陽臺玻璃欄板的工程量。

隱私遮擋挑板采用鋁板如下：

2.8 施工成本的增加：

第四代住宅奇偶數(shù)錯層設計，支模施工工期較傳統(tǒng)住宅增加，人工成本增加5元/平方米

花園露臺防水施工、覆土施工工期較傳統(tǒng)住宅增加，成本增加46元/平方米

03. 成本結論：

第四代生態(tài)住宅較傳統(tǒng)住宅按建筑面積增加成本650~700元/平方米。

▌作者：同辰建筑 劉照強 王斐

▌本文僅代表作者個人分析總結，僅供參考

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