2025年4月25日，中央政治局會(huì)議明確將“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”列為房地產(chǎn)調(diào)控核心任務(wù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下滑9.9%，14個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌量突破201.5萬(wàn)套（麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)），標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)的深度轉(zhuǎn)型正式提速。

01、政策升級(jí)：從“應(yīng)急工具箱”到“長(zhǎng)效機(jī)制”三重躍遷

1. 1 收購(gòu)主體多元化：試點(diǎn)探索跨境資本協(xié)同路徑

政策突破：在上海、深圳等QFLP（合格境外有限合伙人）試點(diǎn)區(qū)域，允許外資機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)化方式參與存量房收購(gòu)，部分城市探索放寬外資在混合所有制收購(gòu)平臺(tái)中的持股比例限制（現(xiàn)行政策未設(shè)全國(guó)統(tǒng)一上限，地方試點(diǎn)要求外資管理人持股≥25%）。

實(shí)踐進(jìn)展：截至2025年3月，QFLP 與存量收購(gòu)雙軌試點(diǎn)城市已組建政府引導(dǎo)基金與社會(huì)資本合作的混合所有制平臺(tái)，累計(jì)吸納社會(huì)資本超4000億元（行業(yè)估算基于地方試點(diǎn)公開(kāi)數(shù)據(jù)及第三方機(jī)構(gòu)分析），形成“國(guó)資托底+民資參與+外資補(bǔ)充”的多元化投資格局。

1.2 資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制革新：技術(shù)驅(qū)動(dòng)下的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系

地方試點(diǎn)與行業(yè)技術(shù)應(yīng)用結(jié)合（政策框架與技術(shù)探索正在推進(jìn)中），整合區(qū)塊鏈交易數(shù)據(jù)、人口流動(dòng)熱力圖、商圈成熟度等30項(xiàng)核心參數(shù)，通過(guò)AI算法生成政府指導(dǎo)收購(gòu)價(jià)，核心城市價(jià)差控制在 ±5% 以內(nèi)，全國(guó)范圍尚未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

1.3 資金閉環(huán)2.0：公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域

根據(jù)2023年修訂的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》，收購(gòu)存量房可打包發(fā)行保障性租賃住房REITs，并享受“三免三減半”稅收優(yōu)惠。

地方實(shí)踐：杭州臨安區(qū)試點(diǎn)“以購(gòu)代建”模式，通過(guò)政府平臺(tái)收購(gòu)存量商品房并轉(zhuǎn)化為保租房、社區(qū)商業(yè)等多元用途，探索資產(chǎn)盤(pán)活新路徑，典核心板塊項(xiàng)目全流程周期縮短至 9 個(gè)月，較傳統(tǒng)模式提升效率 60%。

02、市場(chǎng)重構(gòu)：地產(chǎn)價(jià)值鏈的“化學(xué)反應(yīng)”

2.1 房企端：從“重資產(chǎn)依賴”到“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”加速

頭部房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：頭部房企企業(yè)加速剝離非核心資產(chǎn)，2025年一季度TOP30房企代建業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)超120%，毛利率達(dá)30%（相關(guān)企業(yè)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)），輕資產(chǎn)模式成為穿越周期的關(guān)鍵策略。

中小房企差異化突圍：某區(qū)域房企聚焦老年公寓、創(chuàng)業(yè)社區(qū)等細(xì)分賽道，通過(guò)“存量收購(gòu)+定制化改造”提升資產(chǎn)附加值，凈利率回升至10%-12%，展現(xiàn)區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)。

2.2 購(gòu)房者端：租購(gòu)市場(chǎng)再平衡與投資模式創(chuàng)新

保障性租賃住房供給持續(xù)擴(kuò)大，以重慶為例，2025年3月公租房已覆蓋135.6萬(wàn)新市民（住建部數(shù)據(jù)），重點(diǎn)城市保租房租金回報(bào)率穩(wěn)定在4%-5.5%，推動(dòng)部分剛需客群轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期租賃+REITs份額配置”的新型居住投資組合。

二手房市場(chǎng)議價(jià)空間顯著擴(kuò)大，北京房山、順義等外圍區(qū)域及廣州增城、南沙等庫(kù)存高企板塊業(yè)主平均議價(jià)幅度達(dá)15%-20%，市場(chǎng)從“賣(mài)方主導(dǎo)”向“買(mǎi)方市場(chǎng)”深度切換。

2.3 地方政府端：財(cái)政模式從“土地財(cái)政”到“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型

重慶、南京試點(diǎn) “存量房收購(gòu)抵扣土地出讓金政策”：

重慶實(shí)踐：渝中區(qū)在城市更新項(xiàng)目中探索 “地價(jià)款折抵” 機(jī)制，允許企業(yè)通過(guò)收購(gòu)存量資產(chǎn)抵扣土地出讓金。例如，承擔(dān)公益性用地移交或改造義務(wù)的項(xiàng)目，可在地價(jià)評(píng)估時(shí)折抵相應(yīng)地價(jià)款，形成 “收購(gòu) - 改造 - 抵扣” 閉環(huán)。

南京實(shí)踐：南京安居集團(tuán) 2024 年 4 月啟動(dòng) “以舊換新” 試點(diǎn)，允許換購(gòu)人用存量房置換新建商品房，置換總價(jià)不超過(guò)新房總價(jià)的 80%，并通過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)確定收購(gòu)價(jià)格。試點(diǎn)期間，主城區(qū)土地流拍率較上年下降約 14 個(gè)百分點(diǎn)（克而瑞數(shù)據(jù)），實(shí)現(xiàn) “去庫(kù)存” 與 “穩(wěn)土地市場(chǎng)” 的政策協(xié)同。

全國(guó)趨勢(shì)：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024 年重點(diǎn)城市土地流拍率降至 10%，試點(diǎn)區(qū)域（如重慶渝中區(qū)、南京主城六區(qū)）因政策激勵(lì)，核心地塊成交回暖，土地市場(chǎng)邊際改善。

03、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：2.0時(shí)代的“三重挑戰(zhàn)”

3.1 外資參與的不確定性風(fēng)險(xiǎn)：

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資規(guī)模同比下降83.2%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年3月數(shù)據(jù)），盡管政策放寬外資準(zhǔn)入，但若人民幣匯率下行，可能加劇跨境資本配置的觀望情緒，需警惕外資參與度階段性收縮對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的影響。

3.2 資產(chǎn)改造的成本收益平衡難題：

以廈門(mén)城中村改造實(shí)踐為例，老舊小區(qū)硬件改造成本約3000-4500元/㎡，如何通過(guò)引入社區(qū)商業(yè)、智慧化管理等增值服務(wù)提升資產(chǎn)收益率，成為平衡民生屬性與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵課題。

3.3 REITs市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)隱患：

若底層資產(chǎn)租金回報(bào)率持續(xù)低于4%，可能觸發(fā)投資者贖回行為。需建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制，通過(guò)現(xiàn)金流補(bǔ)足協(xié)議、資產(chǎn)組合分散化等手段，防范局部風(fēng)險(xiǎn)向金融體系傳導(dǎo)。

專家觀點(diǎn)：

吳曉波（財(cái)經(jīng)作家）：“存量改革本質(zhì)是城市治理邏輯的轉(zhuǎn)換，政府需要從‘土地經(jīng)營(yíng)者’轉(zhuǎn)型為‘資產(chǎn)管理者’，通過(guò)市場(chǎng)化手段提升城市存量資源的配置效率?！?

劉俏（北大光華院長(zhǎng)）：“建議建立‘存量資產(chǎn)優(yōu)選清單’，優(yōu)先盤(pán)活地鐵1公里內(nèi)、房齡15年以下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為資產(chǎn)證券化奠定良好基礎(chǔ)?！?

04、未來(lái)推演：2026年房地產(chǎn)的三大確定性

4.1 區(qū)域分化持續(xù)加?。?

人口流入型區(qū)域如長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，二手房市場(chǎng)活躍度顯著提升，2025年3月重點(diǎn)14城成交環(huán)比上升65.2%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）；而東北、西北部分城市因人口外流和高庫(kù)存壓力，可能出現(xiàn)收購(gòu)業(yè)務(wù)分化，部分區(qū)域或探索“限房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”等定向收購(gòu)政策。

4.2 數(shù)字技術(shù)深度賦能行業(yè)：

住建部擬推出“房產(chǎn)數(shù)字孿生平臺(tái)”，為收購(gòu)標(biāo)的附加碳排放強(qiáng)度、社區(qū)活力指數(shù)等數(shù)據(jù)標(biāo)簽，推動(dòng)資產(chǎn)定價(jià)與運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)入“精準(zhǔn)測(cè)算”時(shí)代，助力實(shí)現(xiàn)“一平米一價(jià)值”的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

4.3 行業(yè)格局加速重塑：

隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)收窄，預(yù)計(jì)超60%的地方房企將逐步退出傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型為“存量資產(chǎn)服務(wù)商”，行業(yè)集中度持續(xù)提升，頭部企業(yè)市場(chǎng)份額有望突破60%，形成“大平臺(tái)+細(xì)分賽道”的專業(yè)化分工格局。

05、當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入“精算時(shí)代”：

從“土地紅利”到“管理紅利”，存量房收購(gòu)新政2.0標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)正式邁入“精細(xì)化算賬”階段。政策邏輯的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)是對(duì)城市資產(chǎn)價(jià)值的重新發(fā)現(xiàn)——當(dāng)每平米空間的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)成為核心考核指標(biāo)，當(dāng)建筑全生命周期的投入產(chǎn)出比需要精準(zhǔn)測(cè)算，這場(chǎng)以制度創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)的變革，正悄然重塑城市發(fā)展的底層邏輯，為房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟“運(yùn)營(yíng)價(jià)值”主導(dǎo)的新周期。

▌作者：同辰建筑 趙鵬

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