項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于浙江省，由別墅合院、高層公寓，辦公樓組成。

優(yōu)化前方案：

優(yōu)化后方案：

結(jié)構(gòu)形式調(diào)整

如下圖所示，原地下室設(shè)計(jì)的墻柱完全采用合院別墅柱網(wǎng)，合院別墅局部是樓梯及贈(zèng)送面積，且樓梯位置不可調(diào)整，洗手間柱凈寬2850mm，停放一輛車(chē)位有余，客廳柱凈寬6650mm，停放兩輛車(chē)位有余，客廳及洗手間位置用于停車(chē)，產(chǎn)生較多無(wú)效空間。

優(yōu)化前

同辰利用自身精湛的設(shè)計(jì)能力，提出結(jié)構(gòu)局部轉(zhuǎn)換的優(yōu)化方案。原洗手間位置加寬，致使其滿(mǎn)足停放2個(gè)車(chē)位，增加了停車(chē)位，大大提高停車(chē)效率。

優(yōu)化后

根據(jù)建筑平面條件，地庫(kù)托柱轉(zhuǎn)換位置均為地上室內(nèi)與室外交界處，室外覆土厚度1.2m，室內(nèi)外高差0.1m考慮，地下室頂板板厚200，室內(nèi)外高差處梁高最小為1.5m。

計(jì)算結(jié)果顯示，托柱轉(zhuǎn)換對(duì)梁的配筋影響不大，考慮到托換梁的加強(qiáng)措施，初步統(tǒng)計(jì)托柱轉(zhuǎn)換與非托柱轉(zhuǎn)換在單個(gè)塔樓范圍內(nèi)的鋼筋增加量約為200kg，混凝土含量增加約為0.3m3。

優(yōu)化前

優(yōu)化后

每棟增加的成本：0.2噸*5500元+0.3立方*650元=1295元；

該項(xiàng)目一共292棟合院別墅，292*1295元/棟=37.81萬(wàn)元；

優(yōu)化后地下室面積52062平米 ，378140（37.81萬(wàn)元）/52062=7.26元；

相當(dāng)于地下室綜合單價(jià)平均每平米只增加了7.26元   

假定車(chē)位市場(chǎng)單價(jià)18萬(wàn)，該優(yōu)化方案為本項(xiàng)目增加140個(gè)車(chē)位，合計(jì)創(chuàng)造價(jià)值：18萬(wàn)*140個(gè)=2520萬(wàn)元。

增加成本投入37.81萬(wàn)即可直接創(chuàng)造收益2520萬(wàn)元！

優(yōu)化前

優(yōu)化后

坡道調(diào)整

如下圖所示，優(yōu)化前兩個(gè)出入口的直線(xiàn)坡道阻斷了其兩側(cè)的通車(chē)道，形成四段盡端停車(chē)區(qū)域，主車(chē)道無(wú)法直接出入坡道，不利于交通疏散分流，且部分盡端車(chē)位行車(chē)道較長(zhǎng)，車(chē)庫(kù)整體行車(chē)流線(xiàn)不流暢，四條坡道出入口集中在地庫(kù)北側(cè)，南側(cè)沒(méi)有坡道，南邊只有一條完車(chē)道連接，用戶(hù)停車(chē)路線(xiàn)較長(zhǎng)， 對(duì)后期小業(yè)主出入地下室?guī)?lái)極大的不便。

優(yōu)化前

同辰憑借豐富的項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，巧妙的構(gòu)思優(yōu)化調(diào)整坡道，改直線(xiàn)為轉(zhuǎn)向坡道，使其兩側(cè)主通車(chē)道能夠方便出入坡道，使車(chē)庫(kù)整體更佳順暢通行，也相應(yīng)地提高了車(chē)位的租售價(jià)值。

優(yōu)化后

行車(chē)流線(xiàn)調(diào)整

如下圖所示，原設(shè)計(jì)行車(chē)流線(xiàn)非常的不暢，三條豎向主通道沒(méi)有與北側(cè)直接貫通，4條坡道集中在北側(cè)，南側(cè)沒(méi)有坡道，地庫(kù)沒(méi)有一條貫通整個(gè)車(chē)庫(kù)的主車(chē)道，出現(xiàn)較多盡端車(chē)位，小業(yè)主停車(chē)體驗(yàn)感較差，影響車(chē)位價(jià)值。

優(yōu)化前

同辰以運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，認(rèn)識(shí)到商業(yè)辦公項(xiàng)目，行車(chē)體驗(yàn)差，將會(huì)影響項(xiàng)目產(chǎn)品定位，需要對(duì)車(chē)庫(kù)品質(zhì)進(jìn)行大幅度提升。經(jīng)過(guò)研究分析，提出設(shè)計(jì)一條貫通整個(gè)地庫(kù)的主車(chē)道，該車(chē)道整體環(huán)形與地庫(kù)，通過(guò)該環(huán)形主車(chē)道，用戶(hù)非常方便停放任何一個(gè)車(chē)位，整體環(huán)形減少，大幅減少因停放盡端車(chē)位，而造成的堵塞。對(duì)車(chē)位出售價(jià)值也將顯著提升。

優(yōu)化后

車(chē)道寬度、車(chē)位排布調(diào)整

如圖所示原方案，因?yàn)闃菞澪恢玫脑颍霈F(xiàn)寬度8200mm的車(chē)道，南側(cè)車(chē)輛布置在合院范圍內(nèi)，限制車(chē)位布置，影響停車(chē)效率。

優(yōu)化前

同辰通過(guò)合理設(shè)計(jì)，斟酌車(chē)位的排布方式，南側(cè)車(chē)位整體上移動(dòng)2200mm，車(chē)道保證6000mm，可以完美避開(kāi)上部合院結(jié)構(gòu)柱帶來(lái)的影響，預(yù)計(jì)可增加車(chē)位10個(gè)，增加收益價(jià)值大約120萬(wàn)，該區(qū)域整體停車(chē)效率停車(chē)20%（原設(shè)計(jì)45個(gè)），經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。

優(yōu)化后

車(chē)位整體排布調(diào)整

如圖所示，原設(shè)計(jì)車(chē)位布置，全部采用車(chē)道南側(cè)平行式停車(chē)布置，北側(cè)采用垂直后退式停車(chē)布置，平行式停車(chē)布置2400mm*6000mm，后退式停車(chē)布置2400*5300mm,毫無(wú)疑問(wèn)平行式停車(chē)布置相對(duì)后退式停車(chē)布置要低，原方案存在較多6500mm左右的車(chē)道，產(chǎn)生較多無(wú)效面積，影響整體停車(chē)效率。

優(yōu)化前

同辰經(jīng)過(guò)多輪車(chē)位的排布方式比對(duì)分析，結(jié)合前面提到的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換方案，可以實(shí)現(xiàn)車(chē)道兩側(cè)后退式停車(chē)布置的方式，有兩排車(chē)位采用單排停車(chē)，整體停車(chē)布置得到大幅提升，優(yōu)化后車(chē)道6000mm，整體停車(chē)提高15%，且駕乘體驗(yàn)感提升，車(chē)位這個(gè)產(chǎn)品的去化周期也會(huì)相應(yīng)縮短。

優(yōu)化后

單邊停車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)位置調(diào)整

如圖所示，原方案出現(xiàn)較多單邊停車(chē)位，這將極大影響車(chē)庫(kù)整體停車(chē)效率，北側(cè)部分車(chē)位布置在塔樓下，受塔樓剪力墻的影響，車(chē)位不能滿(mǎn)布。

優(yōu)化前

優(yōu)化后結(jié)合車(chē)道的調(diào)整，兩排單邊停車(chē)改成雙邊停車(chē)，原塔樓下450平米面積調(diào)整為非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，其他部分非機(jī)動(dòng)車(chē)改成機(jī)動(dòng)車(chē)位。該區(qū)域原設(shè)計(jì)單車(chē)位指標(biāo)為1543平米/34個(gè)車(chē)位=45平米/個(gè)，優(yōu)化調(diào)整后單車(chē)位指標(biāo)為1293平米/34個(gè)車(chē)位=38平米/個(gè)，該區(qū)域停車(chē)效率提升40%，效益非常顯著。

優(yōu)化后

面積調(diào)整（可以行車(chē)大環(huán)行）

如圖所示，通過(guò)局部調(diào)整北側(cè)塔樓以增加集中非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積，從而減少右側(cè)非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積。

右側(cè)為了行車(chē)流線(xiàn)順暢，把外墻拉直，增加一小塊面積，整體品質(zhì)得到大幅提升。

優(yōu)化前后對(duì)比

（增加車(chē)位）3312萬(wàn)+（減少面積）260萬(wàn)-（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換）37.8萬(wàn)=3534.2萬(wàn)；

通過(guò)優(yōu)化前和優(yōu)化后方案圖指標(biāo)及成本對(duì)比分析，只需要增加投資37.8萬(wàn)，優(yōu)化后就可以創(chuàng)造效益：3534.2萬(wàn)！

通過(guò)以上分析可以看出，地下室優(yōu)化調(diào)整，可以創(chuàng)造非?？捎^的經(jīng)濟(jì)效益！

通過(guò)案例本項(xiàng)目?jī)?yōu)化，得出經(jīng)驗(yàn)如下：

1、在合適的項(xiàng)目采用結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，可以達(dá)到增加較小的成本，產(chǎn)生非常可觀的效益，建議根據(jù)需要在上部是合院、配套商業(yè)、別墅、幼兒園等其他低層建筑中采用轉(zhuǎn)換，高層一般不建議采用。

2、綜合體項(xiàng)目地下室車(chē)位盡量采用環(huán)形停車(chē)，行車(chē)流線(xiàn)一定要通暢，不建議過(guò)多盡端車(chē)位，因?yàn)楹笃谶\(yùn)營(yíng)有較多訪(fǎng)客，訪(fǎng)客用戶(hù)停車(chē)尋找車(chē)位，會(huì)產(chǎn)生較長(zhǎng)時(shí)間的堵塞，嚴(yán)重影響行車(chē)體驗(yàn)。

3、車(chē)位排布盡量多排幾個(gè)方案對(duì)比，跨專(zhuān)業(yè)溝通，不要受上部建筑柱網(wǎng)影響，大膽排布，多做經(jīng)濟(jì)性測(cè)算。

4、車(chē)庫(kù)空間用足，不能因?yàn)闃菞濋g距、上部柱網(wǎng)、剪力墻等原因，設(shè)計(jì)出加寬車(chē)道、單邊停車(chē)布置、平行式停車(chē)布置而產(chǎn)生的無(wú)效面積。