當前房地產(chǎn)行情下，各開發(fā)商開始在第四代住宅等差異化、高品質(zhì)的方向發(fā)力，部分地區(qū)為了鼓勵高品質(zhì)住宅的發(fā)展，也相應的出臺相關(guān)政策進行鼓勵。第四代住宅有什么特點，與普通住宅有什么區(qū)別，特別是品質(zhì)提升的同時成本有多大的增加成了大家關(guān)心的問題。本文結(jié)合實際案例，對成本增量進行分析。

01. 第四代住宅與普通住宅的主要區(qū)別：

從核心筒出入且不計入產(chǎn)權(quán)的公共休閑綠化平臺，在交房后允許同層每戶劃分后單獨使用；

錯層設(shè)計、兩層挑高的私屬花園大露臺按不同城市的計容規(guī)則進行贈送；

覆土面積30%~60%，深度0.5m的種植空間；

陽臺自帶覆土的空中綠化區(qū)域、得房率100%以上的高贈送平面設(shè)計，是第四代住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅最大的不同點。

▲ 第四代住宅平面

▲  從核心筒出入的共享平臺實景

▲ 端廳外的私屬空中花園

▲ 第四代住宅立面

各地對第四代住宅的建筑設(shè)計規(guī)則各有不同，以福州為例，“立體生態(tài)住宅”試點項目須符合以下建筑形式:

外挑層高不小于兩個自然層高的植樹平臺或奇偶層錯層設(shè)置的植樹平臺，外挑尺寸大于2.4米且不超過3.6米；

設(shè)置層高不小于兩個自然層高的開敞式公共休閑綠化平臺：平臺不封閉，無圍護結(jié)構(gòu)，連接一定數(shù)量的住戶(公共空間)并供業(yè)主共享，開放式公共平臺不計入容積率和產(chǎn)權(quán)面積；

02. 差異化設(shè)計帶來成本的增加：

2.1 建筑主體：

區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的陽臺，第四代住宅大進深的露臺挑板、共享平臺、花園綠化入戶都會帶來荷載的增加。以上合計8%~15%的結(jié)構(gòu)面積上有500mm覆土，從而使主體結(jié)構(gòu)的荷載增加約5%~10%，若基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)，則樁基成本會相應增加相同的比例，即第四代住宅主樓樁基數(shù)量較傳統(tǒng)住宅數(shù)量高出5%~10%。其他基礎(chǔ)形式成本增加可參考這個比例，獨基取小值，筏板取大值。

主體工程中鋼筋、砼、模板含量，根據(jù)統(tǒng)計口徑不同會有較大差異，下表為某7度區(qū)第四代住宅項目的結(jié)構(gòu)成本差異。表中材料總包價均按該項目實際情況統(tǒng)計，四代住宅混凝土及模板總體價格較傳統(tǒng)住宅的稍高。

該項目按全部建筑單體綜合統(tǒng)計，挑板面積/建筑面積=31%，按建筑面積統(tǒng)計的單方成本增加達到39%，按結(jié)構(gòu)面積統(tǒng)計的僅有3%。

擬建四代住宅建筑面積指標的評估，可先將傳統(tǒng)住宅控制指標按結(jié)構(gòu)面積上浮3%后，再根據(jù)建筑面積與結(jié)構(gòu)面積的比值進行修正即可。設(shè)防烈度8度及以上以及高寬比超過規(guī)范建議值時，需要針對項目進行詳細分析。

2.2 地面做法：

第四代住宅的特色之一是有30%~60%種植覆土要求，覆土層的增加使陽臺的做法趨同于種植屋面，較傳統(tǒng)住宅多出了排蓄水層、耐根穿刺防水層等。

第四代住宅種植露臺的做法如下：

• 植被層
• 500mm覆土層
• 200g/m2無紡布過濾層
• 排蓄水板
• 40厚c20細石混凝土保護層
• 隔離層
• 1.5厚聚合物水泥防水涂料
• 3.0厚自粘聚合物改性瀝青防水卷材（PY）聚酯胎
• 4.0厚彈性體（SBS）改性瀝青耐根穿刺防水卷材（復合銅胎基）
• 20厚DS M15砂漿（1:3水泥砂漿）找平層
• 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)板

2.3 花園覆土成本：

種植土不同于回填土，種植土要求有機和無機物結(jié)合，混以陶粒，保證土質(zhì)滿足植物生長需求。

2.4 管線的遮蔽：

第四代住宅需要考慮陽臺洗衣機地漏，還需要考慮種植區(qū)的排水，需要用吊頂做管線的遮蔽。

2.5 頂棚涂料：

陽臺乳膠漆天棚做法：

• 涂料飾面（一底兩面，陰角下翻20mm）
• 外墻柔性膩子兩遍，打磨平整
• 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板打磨修補平整

2.6 花園滴灌、種植區(qū)排水：

第四代住宅露臺花園設(shè)計自動滴灌系統(tǒng)，可通過手機控制，定時灌溉。現(xiàn)分集中式滴灌系統(tǒng)，由負一層水泵房接入市政灌溉水源，通過分區(qū)給水立管到達每個樓層，分戶式給水由各自樓層戶內(nèi)自來水提供水源。

集中式維護節(jié)點少，但是易產(chǎn)生水費糾紛，分戶式業(yè)主可自行操控，適用于小面積花園灌溉，陽臺預留接水口接入水源，節(jié)省灌溉管道。

種植區(qū)排水

綠化部分設(shè)置地漏將花園排水接入陽臺立管。

2.7 其他成本：

第四代住宅露臺多且不能封閉，人站在上層窗前向下看，下層露臺的活動情況一目了然，人在露臺看向同側(cè)立面的外窗，也很容易看清室內(nèi)情況，大露臺創(chuàng)造了各種生活場景，同時也使隱私設(shè)計成為設(shè)計階段必須要考慮的一部分。

露臺面積的加大，也增加了陽臺玻璃欄板的工程量。

隱私遮擋挑板采用鋁板如下：

2.8 施工成本的增加：

第四代住宅奇偶數(shù)錯層設(shè)計，支模施工工期較傳統(tǒng)住宅增加，人工成本增加5元/平方米

花園露臺防水施工、覆土施工工期較傳統(tǒng)住宅增加，成本增加46元/平方米

03. 成本結(jié)論：

第四代生態(tài)住宅較傳統(tǒng)住宅按建筑面積增加成本650~700元/平方米。

▌作者：同辰建筑 劉照強 王斐

▌本文僅代表作者個人分析總結(jié)，僅供參考

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