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【同辰原創(chuàng)】第四代住宅成本增量簡析

  • 時(shí)間:2024-08-16
  • 作者:同辰建筑
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當(dāng)前房地產(chǎn)行情下,各開發(fā)商開始在第四代住宅等差異化、高品質(zhì)的方向發(fā)力,部分地區(qū)為了鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅的發(fā)展,也相應(yīng)的出臺(tái)相關(guān)政策進(jìn)行鼓勵(lì)。第四代住宅有什么特點(diǎn),與普通住宅有什么區(qū)別,特別是品質(zhì)提升的同時(shí)成本有多大的增加成了大家關(guān)心的問題。本文結(jié)合實(shí)際案例,對(duì)成本增量進(jìn)行分析。






01. 第四代住宅與普通住宅的主要區(qū)別:


從核心筒出入且不計(jì)入產(chǎn)權(quán)的公共休閑綠化平臺(tái),在交房后允許同層每戶劃分后單獨(dú)使用;


錯(cuò)層設(shè)計(jì)、兩層挑高的私屬花園大露臺(tái)按不同城市的計(jì)容規(guī)則進(jìn)行贈(zèng)送;


覆土面積30%~60%,深度0.5m的種植空間;


陽臺(tái)自帶覆土的空中綠化區(qū)域、得房率100%以上的高贈(zèng)送平面設(shè)計(jì),是第四代住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅最大的不同點(diǎn)。


▲ 第四代住宅平面


▲  從核心筒出入的共享平臺(tái)實(shí)景


▲ 端廳外的私屬空中花園


▲ 第四代住宅立面


各地對(duì)第四代住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)則各有不同,以福州為例,“立體生態(tài)住宅”試點(diǎn)項(xiàng)目須符合以下建筑形式:


外挑層高不小于兩個(gè)自然層高的植樹平臺(tái)或奇偶層錯(cuò)層設(shè)置的植樹平臺(tái),外挑尺寸大于2.4米且不超過3.6米;


設(shè)置層高不小于兩個(gè)自然層高的開敞式公共休閑綠化平臺(tái):平臺(tái)不封閉,無圍護(hù)結(jié)構(gòu),連接一定數(shù)量的住戶(公共空間)并供業(yè)主共享,開放式公共平臺(tái)不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積;








02. 差異化設(shè)計(jì)帶來成本的增加:


2.1 建筑主體:



區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的陽臺(tái),第四代住宅大進(jìn)深的露臺(tái)挑板、共享平臺(tái)、花園綠化入戶都會(huì)帶來荷載的增加。以上合計(jì)8%~15%的結(jié)構(gòu)面積上有500mm覆土,從而使主體結(jié)構(gòu)的荷載增加約5%~10%,若基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ),則樁基成本會(huì)相應(yīng)增加相同的比例,即第四代住宅主樓樁基數(shù)量較傳統(tǒng)住宅數(shù)量高出5%~10%。其他基礎(chǔ)形式成本增加可參考這個(gè)比例,獨(dú)基取小值,筏板取大值。


主體工程中鋼筋、砼、模板含量,根據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不同會(huì)有較大差異,下表為某7度區(qū)第四代住宅項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)成本差異。表中材料總包價(jià)均按該項(xiàng)目實(shí)際情況統(tǒng)計(jì),四代住宅混凝土及模板總體價(jià)格較傳統(tǒng)住宅的稍高。



該項(xiàng)目按全部建筑單體綜合統(tǒng)計(jì),挑板面積/建筑面積=31%,按建筑面積統(tǒng)計(jì)的單方成本增加達(dá)到39%,按結(jié)構(gòu)面積統(tǒng)計(jì)的僅有3%。


擬建四代住宅建筑面積指標(biāo)的評(píng)估,可先將傳統(tǒng)住宅控制指標(biāo)按結(jié)構(gòu)面積上浮3%后,再根據(jù)建筑面積與結(jié)構(gòu)面積的比值進(jìn)行修正即可。設(shè)防烈度8度及以上以及高寬比超過規(guī)范建議值時(shí),需要針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析。



2.2 地面做法:



第四代住宅的特色之一是有30%~60%種植覆土要求,覆土層的增加使陽臺(tái)的做法趨同于種植屋面,較傳統(tǒng)住宅多出了排蓄水層、耐根穿刺防水層等。


第四代住宅種植露臺(tái)的做法如下:


  • 植被層
  • 500mm覆土層
  • 200g/m2無紡布過濾層
  • 排蓄水板
  • 40厚c20細(xì)石混凝土保護(hù)層
  • 隔離層
  • 1.5厚聚合物水泥防水涂料
  • 3.0厚自粘聚合物改性瀝青防水卷材(PY)聚酯胎
  • 4.0厚彈性體(SBS)改性瀝青耐根穿刺防水卷材(復(fù)合銅胎基)
  • 20厚DS M15砂漿(1:3水泥砂漿)找平層
  • 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)板





2.3 花園覆土成本:


種植土不同于回填土,種植土要求有機(jī)和無機(jī)物結(jié)合,混以陶粒,保證土質(zhì)滿足植物生長需求。




2.4 管線的遮蔽:


第四代住宅需要考慮陽臺(tái)洗衣機(jī)地漏,還需要考慮種植區(qū)的排水,需要用吊頂做管線的遮蔽。




2.5 頂棚涂料:


陽臺(tái)乳膠漆天棚做法:


  • 涂料飾面(一底兩面,陰角下翻20mm)
  • 外墻柔性膩?zhàn)觾杀?,打磨平?/span>
  • 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板打磨修補(bǔ)平整





2.6 花園滴灌、種植區(qū)排水:


第四代住宅露臺(tái)花園設(shè)計(jì)自動(dòng)滴灌系統(tǒng),可通過手機(jī)控制,定時(shí)灌溉?,F(xiàn)分集中式滴灌系統(tǒng),由負(fù)一層水泵房接入市政灌溉水源,通過分區(qū)給水立管到達(dá)每個(gè)樓層,分戶式給水由各自樓層戶內(nèi)自來水提供水源。


集中式維護(hù)節(jié)點(diǎn)少,但是易產(chǎn)生水費(fèi)糾紛,分戶式業(yè)主可自行操控,適用于小面積花園灌溉,陽臺(tái)預(yù)留接水口接入水源,節(jié)省灌溉管道。




種植區(qū)排水


綠化部分設(shè)置地漏將花園排水接入陽臺(tái)立管。




2.7 其他成本:


第四代住宅露臺(tái)多且不能封閉,人站在上層窗前向下看,下層露臺(tái)的活動(dòng)情況一目了然,人在露臺(tái)看向同側(cè)立面的外窗,也很容易看清室內(nèi)情況,大露臺(tái)創(chuàng)造了各種生活場景,同時(shí)也使隱私設(shè)計(jì)成為設(shè)計(jì)階段必須要考慮的一部分。


露臺(tái)面積的加大,也增加了陽臺(tái)玻璃欄板的工程量。



隱私遮擋挑板采用鋁板如下:




2.8 施工成本的增加:


第四代住宅奇偶數(shù)錯(cuò)層設(shè)計(jì),支模施工工期較傳統(tǒng)住宅增加,人工成本增加5元/平方米


花園露臺(tái)防水施工、覆土施工工期較傳統(tǒng)住宅增加,成本增加46元/平方米







03. 成本結(jié)論:


第四代生態(tài)住宅較傳統(tǒng)住宅按建筑面積增加成本650~700元/平方米。



▌作者:同辰建筑 劉照強(qiáng) 王斐

▌本文僅代表作者個(gè)人分析總結(jié),僅供參考

▌來源:同辰建筑原創(chuàng)發(fā)布,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明以上信息