【同辰原創(chuàng)】抓住紅利,第四代住宅激勵(lì)政策分析
- 時(shí)間:2024-08-30
- 作者:同辰建筑
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我司文章《【同辰原創(chuàng)】第四代住宅成本增量簡(jiǎn)析》得到大量點(diǎn)贊轉(zhuǎn)發(fā),關(guān)于第四代住宅的建造成本,文章中給出了明確結(jié)論和成本評(píng)估方式,為實(shí)際項(xiàng)目提供了參考。有不少評(píng)論提出:政策層面有什么支持,能平衡部分成本增量或者提高去化?本文就第四代住宅各地政策進(jìn)行分析,尋找平衡成本增量、提升產(chǎn)品力的有效路徑。
第四代住宅的概念近年來(lái)在多個(gè)城市逐漸受到重視,并被視為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要手段。
1. 第四代住宅激勵(lì)政策給出的利好,主要體現(xiàn)在政策支持和市場(chǎng)需求兩個(gè)方面:
1.1 對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō),建造高贈(zèng)送的房子可以提高溢價(jià),利于快速去化。
開發(fā)成本有拿地成本、建安成本、稅、銷售管理費(fèi)用,這四項(xiàng)里拿地成本占比大。拿地成本與用地使用強(qiáng)度有關(guān):建筑密度、容積率、綠地率、限高。
關(guān)于第四代住宅特有的贈(zèng)送面積部分,這部分面積之所以能成為開發(fā)商溢價(jià)換去化的重要手段,主要是因?yàn)檎咴试S其不計(jì)入容積率或建筑面積,從而增加了項(xiàng)目的實(shí)際可售面積和附加值。
1.2 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)第四代住宅得房率更高,更實(shí)惠。
居住體驗(yàn)感來(lái)源于使用面積,支付的房產(chǎn)總價(jià)算的是建筑面積,得房率=使用面積/建筑面積。同等的公攤面積下,第四代住宅高贈(zèng)送,超過(guò)100%的高得房率,帶來(lái)更大的使用面積,得房率提高,比沒(méi)什么贈(zèng)送面積的傳統(tǒng)住宅要更實(shí)惠。
2. 第四代住宅容積率激勵(lì)政策:
2.1 完全不計(jì)容的公共休閑綠化平臺(tái):
▲ 兩個(gè)自然層高的公共休閑綠化平臺(tái)
▲ 兩個(gè)自然層高的公共休閑綠化平臺(tái)
第四代住宅較傳統(tǒng)住宅最有特征性的設(shè)計(jì)要點(diǎn)之一是:公共休閑綠化平臺(tái),不封閉、無(wú)圍護(hù),連接一定數(shù)量住戶共享。
各地要求不同,但有一個(gè)共同點(diǎn):均不計(jì)入容積率。
關(guān)于公共休閑綠化平臺(tái),對(duì)比各地政策支持力度,比拼的就是對(duì)面積、層高是否有限制,是否計(jì)入綠化率,以及從建造成本上來(lái)講的覆土深度及面積占比。
濟(jì)南對(duì)其面積做了限制:不超過(guò)所屬兩層房屋總建筑面積的35%~45%;
重慶中心城區(qū)為鼓勵(lì)設(shè)置,層高可為1個(gè)自然層,面積不大于50㎡;
蘇州吳江要求覆土大于等于0.6m;
2.2 部分計(jì)容的戶屬空中花園:
▲ 帶有下沉土池、線性排水溝的空中花園
▲ 種植了灌木、地被的空中花園
· 戶屬空中花園的激勵(lì)政策主要體現(xiàn)在:
1)進(jìn)深更大,部分城市甚至可做到6m進(jìn)深;
2)需要計(jì)容的面積小,福州規(guī)定進(jìn)深可做到3.6m,計(jì)容和計(jì)建面僅計(jì)1.8m以內(nèi)的一半;濟(jì)南要求進(jìn)深2.4~6m,容積率計(jì)入一半;
重慶中心城區(qū)僅對(duì)面積做了要求,無(wú)計(jì)容要求,但需要計(jì)建筑密度,納入項(xiàng)目配套設(shè)施計(jì)算基數(shù)。
· 第四代住宅的戶屬空中花園與傳統(tǒng)的陽(yáng)臺(tái)對(duì)比:
2.3 其他方面的優(yōu)惠政策:
第四代住宅的空中花園均有覆土綠化要求,是否可以計(jì)入綠化率統(tǒng)計(jì)?
大部分城市對(duì)戶屬花園的的綠化不計(jì)入綠化率,仍有部分城市給出了綠化率相應(yīng)的政策激勵(lì),蘇州吳江區(qū)規(guī)定,套內(nèi)空中花園的綠化面積不計(jì)入地塊綠化率,公共綠化平臺(tái)內(nèi)的綠化面積可按規(guī)定納入綠化率核算。
湖北襄陽(yáng)規(guī)定第四代建筑試點(diǎn)項(xiàng)目地面綠地率不低于30%,戶屬空中花園的綠地面積按20%折算計(jì)入試點(diǎn)項(xiàng)目綠地率指標(biāo)。
四川內(nèi)江市規(guī)定,開敞式公共平臺(tái)、空中花園綠化達(dá)到相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求后,可按其綠地面積的10%折算計(jì)入建設(shè)項(xiàng)目綠地率和綠地面積。
3. 結(jié)論:
3.1 第四代住宅提升產(chǎn)品力、利于快速去化:
超大進(jìn)深的空中花園,從傳統(tǒng)住宅的1.8-2.4m進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)不等,到現(xiàn)在6m的大進(jìn)深,大露臺(tái)創(chuàng)造的更多生活場(chǎng)景,會(huì)友閑談、圍爐煮茶,修泥種花、采菊東籬,第四代住宅營(yíng)造獨(dú)享庭院生活,提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,快速去化。
3.2 容積率激勵(lì)政策:
產(chǎn)品力提高的同時(shí),第四代住宅的容積率激勵(lì)政策,降低了提高產(chǎn)品增加的這部分成本??罩谢▓@1/2計(jì)容,甚至不計(jì)容,支持力度較大的比如濟(jì)南市,傳統(tǒng)住宅2.4m進(jìn)深陽(yáng)臺(tái),面積控制在套內(nèi)15%,而第四代住宅可做到6m進(jìn)深,面積可達(dá)套內(nèi)40%。
3.3 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)得房率提升:
第四代住宅政策支持下的高贈(zèng)送,最直接的受益者是購(gòu)房者,以福州某項(xiàng)目為例:
T2花園高層,4房2廳3衛(wèi),建筑面積:188.05㎡,不算贈(zèng)送,得房率77.3%。
· 第四代住宅贈(zèng)送后:
公共平臺(tái)面積:33.24㎡;
(陽(yáng)臺(tái)+空中花園1.8m范圍內(nèi)計(jì)容)/2+空中花園1.8m范圍外不計(jì)容+飄窗+空調(diào):25.64㎡。
建筑面積:188.05㎡,扣除公攤后實(shí)際可使用面積:204㎡,實(shí)際得房率達(dá):108.08%
關(guān)于第四代住宅,大家有什么想法,歡迎來(lái)評(píng)論區(qū)聊聊~
▌作者:同辰建筑 王斐
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