【同辰資訊】地產(chǎn)開始卷公攤了？

時間：2024-09-27
作者：同辰建筑
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近期，“零公攤”與“取消公攤面積”的議題在各大城市間迅速升溫，成為社會各界廣泛熱議的焦點。

9月初，湖南湘潭發(fā)布新政策，允許房地產(chǎn)開發(fā)商按住房套內(nèi)面積進行銷售宣傳。如同催化劑一般，使得這一話題的熱度達到了前所未有的高度，引發(fā)了更為深入的探討與關(guān)注。

這場“卷公攤”的競賽中，眾多頭部企業(yè)展現(xiàn)出了高度的參與度和競爭力。從西安到長沙，再到北京五環(huán)外的廣闊區(qū)域，一批“零公攤”的樓盤正如雨后春筍般密集入市。這些項目通過巧妙設(shè)計，如“贈送”陽臺等半敞開空間，成功實現(xiàn)了實際得房率的大幅提升，部分項目甚至能夠超越100%的得房率標(biāo)準(zhǔn)。

為了支持這一趨勢，深圳、珠海、浙江、長沙、佛山、肇慶等多個城市已相繼出臺明確政策，通過放寬陽臺尺寸限制、允許空中綠化面積不計入容積率等方式，間接促進了項目得房率的提升。這些政策不僅為開發(fā)商提供了更大的設(shè)計自由度，也為購房者帶來了更多的實惠和選擇。

公攤面積起源于上世紀(jì)五六十年代香港房地產(chǎn)熱潮，為加速資金回籠，地產(chǎn)商創(chuàng)新銷售模式。1954年在香檳大廈首推公攤面積概念，通過擴大公共面積降低單價吸引買家。此后，該模式被其他地產(chǎn)商采納并推廣。90年代，公攤面積制度引入內(nèi)地期房預(yù)售，成為商品房銷售常態(tài)。為規(guī)范此制度，1995年建設(shè)部發(fā)布相關(guān)試行規(guī)則，明確公攤面積的計算與分攤標(biāo)準(zhǔn)，此后在內(nèi)地逐步完善并廣泛應(yīng)用。

國外（如歐美）購房多按套內(nèi)面積或整體房屋計算，不涉公攤面積。房價與物業(yè)費基于套內(nèi)使用面積，公共區(qū)域費用由開發(fā)商或物業(yè)承擔(dān)，合理分攤至售價與物業(yè)費中，比例透明合理。這使得購房者能清晰了解購房面積及費用。

國內(nèi)的公攤面積制度存在諸多問題和爭議。公攤面積的計算方式不透明，容易引發(fā)糾紛；同時，一些開發(fā)商也存在夸大公攤面積、損害購房者利益的行為。

需要注意的是，以上比例僅為大致范圍，并不能作為具體的購房依據(jù)。實際購房時，公攤面積和實際使用面積的比例會受到具體樓盤的規(guī)劃設(shè)計、建筑質(zhì)量、地理位置等多種因素的影響。

關(guān)于公攤是否取消,每次爭議不休的就這幾點:

01 能否取消公攤面積，按“套內(nèi)面積”單位計算：

支持者：取消公攤面積可以讓購房者更清晰地了解自己所購房屋的實際使用面積，避免被公攤面積“坑”了錢。同時，也有助于減少開發(fā)商在公攤面積上的“貓膩”，保護購房者權(quán)益。

反對者：公攤面積是樓棟公共設(shè)施和服務(wù)的必要組成部分，取消公攤面積可能會導(dǎo)致公共設(shè)施建設(shè)不足，影響居住品質(zhì)。此外，取消公攤面積并不意味著房價會下降，開發(fā)商可能會通過提高套內(nèi)面積單價來彌補損失。

02 公攤處能不能不要物業(yè)費、取暖費：

支持者：公攤面積并非購房者直接使用的部分，這些費用應(yīng)該只針對購房者實際使用的套內(nèi)面積進行計算。

反對者：它是樓棟公共設(shè)施和服務(wù)的必要組成部分，對維護小區(qū)整體環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。因此，公攤面積也應(yīng)該承擔(dān)一定的費用。

03 公攤面積沒有統(tǒng)一的計算標(biāo)準(zhǔn)，根本算不清：

支持者：應(yīng)該制定統(tǒng)一的公攤面積計算標(biāo)準(zhǔn)，并加強監(jiān)管和透明度，讓購房者能夠清晰了解公攤面積的計算方式和結(jié)果。這有助于減少開發(fā)商在公攤面積上的“貓膩”，保護購房者權(quán)益。

反對者：公攤面積的計算涉及多個復(fù)雜因素，難以制定統(tǒng)一的計算標(biāo)準(zhǔn)。此外，即使制定了標(biāo)準(zhǔn)，也可能因為開發(fā)商的違規(guī)行為而難以得到有效執(zhí)行。

從本質(zhì)上來說，購房者在意的不是公攤大不大，而是為了公攤多付的那筆錢，在意的是為什么不可以按照套內(nèi)面積計算房價。

按套內(nèi)面積計價與公眾普遍期望的“取消公攤面積”實為兩個截然不同的概念。選擇建筑面積或套內(nèi)面積作為計價基礎(chǔ)，僅僅是計量方式上的差異，其本質(zhì)并不足以引發(fā)購房成本的顯著波動。

這一轉(zhuǎn)變的核心在于，它賦予了購房者更加清晰、透明的房屋信息知情權(quán)。在套內(nèi)面積計價體系下，購房者能夠更直觀地了解并衡量自己所購房屋的實際使用面積，確保每一分錢都花在“刀刃”上，實現(xiàn)了真正意義上的“所見即所得”。

“卷公攤”的根本目的仍是競品質(zhì)和“卷銷售”，這一轉(zhuǎn)變并非源自政府的直接干預(yù)，而是房地產(chǎn)市場內(nèi)部自發(fā)的調(diào)整，由房企敏銳地捕捉市場趨勢并主動跟進，主動減少甚至力求“消滅”公攤面積，這背后深刻反映了市場格局的深刻變化——中國房地產(chǎn)市場已然邁入了買方市場階段。