【同辰資訊】自建房,可能撐起下一個(gè)地產(chǎn)周期
- 時(shí)間:2024-10-11
- 作者:同辰建筑
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擁有一塊土地,為家人蓋一棟喜歡的兩層小樓,是很多人的夢(mèng)想。
如今,在我國(guó)房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變的大背景下,地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式也面臨著重大變革。
今年4月,浙江麗水率先試點(diǎn)“微小宅地”出讓,個(gè)人可以買地建房,建成后可辦房產(chǎn)證可出售。并且已拿出一塊土地當(dāng)作“試驗(yàn)田”面向公眾開(kāi)放,買家可以自己買地、自己設(shè)計(jì)、自己建房、自己入住、自己售賣。
這個(gè)模式一旦跑通和推廣,意味著消費(fèi)者可以繞過(guò)地產(chǎn)商,自建商品房。
更大的意義是,這個(gè)試點(diǎn)相當(dāng)于給出了一種市場(chǎng)上罕有的房地產(chǎn)供給,是在我國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度、房地產(chǎn)供需模式下進(jìn)行的一次新嘗試。
眾所周知,房地產(chǎn)曾是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要引擎,亦是地方財(cái)政最重要的來(lái)源。而如今,這個(gè)被稱為“周期之母”的行業(yè),已經(jīng)深度下行,新一輪何時(shí)起勢(shì)尚未可知。
傳統(tǒng)的地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式存在著高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高金融屬性等頑疾,也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了一些不良的影響。而“個(gè)人拿地+自建商品房”的自建房模式,不僅會(huì)受到人們的喜愛(ài),更可以成為優(yōu)化地方財(cái)政收入來(lái)源的良藥。
如今在各地鄉(xiāng)村隨處可見(jiàn)的自建房,也許有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)周期的模式答案。
01. 麗水模式
個(gè)人可以參與到土地一級(jí)市場(chǎng)。
浙江麗水,又一次站在了經(jīng)濟(jì)改革的前沿陣地。
據(jù)財(cái)聯(lián)社、澎湃新聞等報(bào)道,今年4月份,該市蓮都區(qū)碧湖新城16畝低密地塊擬出讓,支持“定制化”方案,并已進(jìn)行了意向征集。
不同以往,此次土地出讓的對(duì)象并非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,而是面向大眾。可以單個(gè)業(yè)主拿地,也可多人聯(lián)合競(jìng)買,建成后分別認(rèn)領(lǐng)房屋,辦理各自產(chǎn)權(quán)證,每套房子產(chǎn)權(quán)獨(dú)立。而且建成后,可以通過(guò)二手房轉(zhuǎn)讓方式出售給他人。
也就是說(shuō),在這個(gè)規(guī)則下可以由單個(gè)“土豪”一人拿地,也可以多人集資獲取土地。而且建設(shè)方式由業(yè)主自主協(xié)定,可以選擇保持原有的兩戶布局,也可將兩戶合并為一戶,自行設(shè)計(jì)施工。
只要符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件并通過(guò)審批,無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修,還是房屋風(fēng)格、庭院布局、景觀和內(nèi)部構(gòu)造等等,都全憑業(yè)主自己喜好定制。
而且這塊土地并非邊角,而是距離麗水市政府僅約10公里車程,位置優(yōu)越,所在的白橋區(qū)是碧湖新城的重要板塊,也是“一脈三城”的重要聯(lián)結(jié)區(qū)域。出讓地塊共16畝,容積率控制在0.7~0.8之間,明顯是為了低密度住宅建設(shè)所設(shè)置。
麗水市試點(diǎn)地塊,來(lái)源:“麗水人居”微信公號(hào)
目前,該地塊還在意向征集中,出讓時(shí)間未定。蓮都區(qū)自然資源和規(guī)劃分局將在浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布預(yù)申請(qǐng)信息,有意者可繳納保證金進(jìn)行提交預(yù)申請(qǐng)。
土地出讓公告發(fā)布后,已提交預(yù)申請(qǐng)的業(yè)主可進(jìn)行正式報(bào)名,成功后參與競(jìng)拍。更為關(guān)鍵的是,參與競(jìng)拍的業(yè)主無(wú)戶籍限制,多業(yè)主聯(lián)合沒(méi)有數(shù)量上限,每畝起拍價(jià)在200萬(wàn)至300萬(wàn)元,競(jìng)拍成功后無(wú)須通過(guò)成立公司建房。
此前,開(kāi)發(fā)商一直是我國(guó)住宅市場(chǎng)上的主導(dǎo)者,也是土地出讓、房屋建設(shè)的總導(dǎo)演。但麗水的改革,將大面積的土地劃分為微型宅地,大幅降低了投資門(mén)檻,使得個(gè)人可以參與到土地一級(jí)市場(chǎng)。同時(shí),也扭轉(zhuǎn)了過(guò)往只有開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的游戲潛規(guī)則,允許個(gè)人或組團(tuán)拿地。
這在以前都是不可想象的。
對(duì)比來(lái)看,個(gè)人集資買地建房會(huì)比從開(kāi)發(fā)商手中買房?jī)r(jià)格低不少。8月31日,蓮都國(guó)投旗下地產(chǎn)公司以3.248億元競(jìng)得同在蓮都區(qū)白橋雙創(chuàng)中心總用地面積82445平方米的土地,每平米不到4000元。
如果按每平米4000元計(jì)算,出讓1.2畝(800㎡)的土地,共計(jì)320萬(wàn)。組團(tuán)拿地,如果建設(shè)一棟12層的小高層,每層4戶,共48戶,每戶均攤地價(jià)不到 7萬(wàn)元。按80%土地利用率,每戶面積160平,加上各種建造成本,戶均可能不到30萬(wàn)。
當(dāng)前,碧湖房?jī)r(jià)不到8000元/㎡,購(gòu)買一套160平米的房子(毛坯)需要近130萬(wàn)元,而個(gè)人集資拿地建房的成本只有其1/4(理論計(jì)算值,刨除各種稅費(fèi))。
這也難怪,有網(wǎng)友直呼“這是讓窮人也能聯(lián)合建小高層。
02. 二元局面
鄉(xiāng)村人均居住面積在持續(xù)增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口。
“一戶建”模式試點(diǎn)的展開(kāi),背后跟我國(guó)近二十年來(lái)人口大遷徙有著直接關(guān)聯(lián)。
根據(jù)任澤平團(tuán)隊(duì)的研究,近十年來(lái),隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高,一二線等高能級(jí)城市常住人口持續(xù)流入,五六線城市則呈現(xiàn)出人口持續(xù)流出的情況。
2010年~2020年,一線、二線城市常住人口年均增長(zhǎng)率分別為2.4%、2.7%,而同期五、六線城市人口年均增長(zhǎng)率為-0.4%、-0.8%。我國(guó)人口總體向一二線集中,五六線城市人口規(guī)模持續(xù)收縮。
而且,經(jīng)濟(jì)越是欠發(fā)達(dá),產(chǎn)業(yè)空心化越嚴(yán)重,越是無(wú)法將人留下來(lái)。最典型的要屬位于東北的資源型和工業(yè)城市,綏化、齊齊哈爾和通化三個(gè)城市的七普人口比六普均減少超過(guò)百萬(wàn),是我國(guó)人口流出最多的三個(gè)城市。
“煤城”鶴崗因資源枯竭、人口不斷流出,房?jī)r(jià)僅有3000多/平方米,吸引了不少大城市青年前往。
相比21世紀(jì)頭十年,2010~2020年間,四線城市人口流出個(gè)數(shù)比例從45%增至57%、五線城市從71%增至83%、六線城市從69%增至86%。
農(nóng)村方面,人口的流出一直在持續(xù)。新世紀(jì)以來(lái),我國(guó)鄉(xiāng)村人口數(shù)量從8億銳減至5億以下,預(yù)測(cè)2030年將下降至4億,到2035年降至3.3 億,占比降低至約1/4,到2040年將降至3億,占比僅剩兩成。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心旗下《中國(guó)發(fā)展觀察》在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),山西呂梁、孝義下轄?zhēng)讉€(gè)村落在冬天因取暖不便,只剩幾戶老人獨(dú)守空村。有基層干部反映,“有的村一戶人都沒(méi)了, 村莊還在地圖上”。
因人口大量流失,鄉(xiāng)村大量土地空閑。人口雖然減少,但鄉(xiāng)村房屋面積卻在持續(xù)上升。第三次國(guó)土調(diào)查結(jié)果顯示,村莊建設(shè)用地規(guī)模達(dá)3.29億畝,是城市(包括建制鎮(zhèn))用地的2.12 倍,人均村莊用地高達(dá)417㎡。
這些數(shù)據(jù)都意味著,鄉(xiāng)鎮(zhèn)和低能級(jí)城市并不需要那么多高層住宅。
從目前的實(shí)際情況來(lái)看,繼續(xù)吸引地產(chǎn)商投資建設(shè)高層住宅——尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和低能級(jí)城市,已經(jīng)變得相當(dāng)困難。在這種情況下化整為零,向公眾出讓微型地塊,不失為一副良藥。
03. 地產(chǎn)變革
自建房正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式。
在日本,一直有“富人住公寓,窮人住別墅”的說(shuō)法。
所謂的“一戶建”,即“一家一戶、一人一室”,源于日本的獨(dú)立住宅,類似于別墅概念,區(qū)別于我們的別墅有圍蔽的物業(yè)管理,“一戶建”為業(yè)主自主建設(shè)、自主管理,業(yè)主自主承擔(dān)定期檢查、房屋修繕、安全設(shè)施、垃圾清運(yùn)、植物養(yǎng)護(hù)等。
各類日本動(dòng)畫(huà)片中,主角們所住的房子都屬于一戶建,“美式大別墅”的情況也基本類似。
在我國(guó),“一戶建”率先在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、居民富裕程度較高的浙江、廣東等地的農(nóng)村宅基地上拔地而起。
尤其是浙江農(nóng)村,在“千村示范、萬(wàn)村整治”(千萬(wàn)工程)的推動(dòng)下,農(nóng)村面貌煥然一新,環(huán)境整治顯著提升,20年來(lái)造就了大量的高水準(zhǔn)鄉(xiāng)村建設(shè)。
目前,浙江全省90%以上的村莊都達(dá)到了新時(shí)代美麗鄉(xiāng)村標(biāo)準(zhǔn)?!扒f(wàn)工程”還被當(dāng)作標(biāo)桿寫(xiě)進(jìn)今年的中央一號(hào)文件,要求各地總結(jié)經(jīng)驗(yàn),推廣學(xué)習(xí),推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。
行走在浙江的村莊,會(huì)看到一排排各具特色的別墅,或是江南風(fēng)韻,或是現(xiàn)代豪華,傳統(tǒng)意義上的鄉(xiāng)村已經(jīng)被大量徹底改造了。
“千萬(wàn)工程”還榮膺聯(lián)合國(guó)最高環(huán)保榮譽(yù)“地球衛(wèi)士獎(jiǎng)”中的“激勵(lì)與行動(dòng)”獎(jiǎng)。聯(lián)合國(guó)副秘書(shū)長(zhǎng)兼環(huán)境規(guī)劃署執(zhí)行主任索爾海姆表示:“我在浙江浦江和安吉看到的,就是未來(lái)中國(guó)的模樣,是未來(lái)世界的模樣。”
浙江會(huì)通過(guò)多種措施幫助村民翻修房屋。比如在太湖源鎮(zhèn)青云村,村民選定民居風(fēng)格,只需要出材料和人工費(fèi),在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、監(jiān)理方面都不用花錢(qián)。
金融支持方面,很多地區(qū)的村民都已經(jīng)可以得到來(lái)自正規(guī)機(jī)構(gòu)的低息建房貸款。
整體上看,農(nóng)民自建一幢毛坯房最低僅需數(shù)十萬(wàn)元,而馬路對(duì)面一套四室的商品房可能就需要330萬(wàn)元。
可以說(shuō),在各地鄉(xiāng)村,自建房正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式,甚至可以稱作地產(chǎn)業(yè)的一次變革。
浙江杭州、麗水的自建房模式,在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)具有廣泛的推廣意義,對(duì)于緩解地方財(cái)政也有積極作用。“土地財(cái)政”歷經(jīng)二十余年發(fā)展,早已是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源,但如今的情況正隨地產(chǎn)周期的變化而變化。
隨機(jī)挑選東南西北中幾個(gè)樣板城市的2023年財(cái)政情況,可窺一二:
浙江麗水一般公共財(cái)政預(yù)算收入186.1億元,一般公共財(cái)政支出653.7億元;
廣東云浮一般公共預(yù)算收入92.93億元,一般公共預(yù)算支出257.08億元;
甘肅天水一般公共預(yù)算收入46.34億元,一般公共預(yù)算支出350.64億元;
貴州六盤(pán)水一般公共預(yù)算收入110.33億元,一般公共預(yù)算支出341.06億元。
這些地方,大開(kāi)發(fā)商不愿意來(lái),小開(kāi)發(fā)商沒(méi)實(shí)力,土地收入并不穩(wěn)定。這種背景下,如果重新整合土地資源并面向大眾出讓,或許對(duì)于改善局面會(huì)有所幫助。
04. 寫(xiě)在最后
多年來(lái),我國(guó)土地出讓及地產(chǎn)市場(chǎng)均由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。
但其實(shí)根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī),境內(nèi)自然人、法人和其他組織(除法律、法規(guī)另有規(guī)定外),均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。
在新的地產(chǎn)變革期,“個(gè)人拿地-個(gè)人建房”將有機(jī)會(huì)為土地和地產(chǎn)市場(chǎng)注入新鮮活力。早在2022年3月,麗水蓮都區(qū)曾出讓1宗小體量宅地,最終以1.01億元被自然人競(jìng)得,加上此次的“微小宅地”出讓試點(diǎn),為“自建住宅”時(shí)代打開(kāi)了一扇窗戶。
近期,我國(guó)也提出,要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán),因城施策。
或許伴隨著麗水模式的鋪開(kāi),新的地產(chǎn)周期將以這種方式徐徐展開(kāi)。
▌編輯:同辰建筑
▌來(lái)源:巨潮WAVE、虎嗅APP