2025年4月25日，中央政治局會議明確將“優(yōu)化存量商品房收購政策”列為房地產(chǎn)調(diào)控核心任務(wù)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑9.9%，14個重點城市二手房掛牌量突破201.5萬套（麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測），標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營的深度轉(zhuǎn)型正式提速。

01、政策升級：從“應(yīng)急工具箱”到“長效機制”三重躍遷

1. 1 收購主體多元化：試點探索跨境資本協(xié)同路徑

政策突破：在上海、深圳等QFLP（合格境外有限合伙人）試點區(qū)域，允許外資機構(gòu)通過市場化方式參與存量房收購，部分城市探索放寬外資在混合所有制收購平臺中的持股比例限制（現(xiàn)行政策未設(shè)全國統(tǒng)一上限，地方試點要求外資管理人持股≥25%）。

實踐進(jìn)展：截至2025年3月，QFLP 與存量收購雙軌試點城市已組建政府引導(dǎo)基金與社會資本合作的混合所有制平臺，累計吸納社會資本超4000億元（行業(yè)估算基于地方試點公開數(shù)據(jù)及第三方機構(gòu)分析），形成“國資托底+民資參與+外資補充”的多元化投資格局。

1.2 資產(chǎn)定價機制革新：技術(shù)驅(qū)動下的動態(tài)評估體系

地方試點與行業(yè)技術(shù)應(yīng)用結(jié)合（政策框架與技術(shù)探索正在推進(jìn)中），整合區(qū)塊鏈交易數(shù)據(jù)、人口流動熱力圖、商圈成熟度等30項核心參數(shù)，通過AI算法生成政府指導(dǎo)收購價，核心城市價差控制在 ±5% 以內(nèi)，全國范圍尚未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

1.3 資金閉環(huán)2.0：公募REITs擴(kuò)容至消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域

根據(jù)2023年修訂的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》，收購存量房可打包發(fā)行保障性租賃住房REITs，并享受“三免三減半”稅收優(yōu)惠。

地方實踐：杭州臨安區(qū)試點“以購代建”模式，通過政府平臺收購存量商品房并轉(zhuǎn)化為保租房、社區(qū)商業(yè)等多元用途，探索資產(chǎn)盤活新路徑，典核心板塊項目全流程周期縮短至 9 個月，較傳統(tǒng)模式提升效率 60%。

02、市場重構(gòu)：地產(chǎn)價值鏈的“化學(xué)反應(yīng)”

2.1 房企端：從“重資產(chǎn)依賴”到“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”加速

頭部房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向：頭部房企企業(yè)加速剝離非核心資產(chǎn)，2025年一季度TOP30房企代建業(yè)務(wù)收入同比增長超120%，毛利率達(dá)30%（相關(guān)企業(yè)財報數(shù)據(jù)），輕資產(chǎn)模式成為穿越周期的關(guān)鍵策略。

中小房企差異化突圍：某區(qū)域房企聚焦老年公寓、創(chuàng)業(yè)社區(qū)等細(xì)分賽道，通過“存量收購+定制化改造”提升資產(chǎn)附加值，凈利率回升至10%-12%，展現(xiàn)區(qū)域深耕優(yōu)勢。

2.2 購房者端：租購市場再平衡與投資模式創(chuàng)新

保障性租賃住房供給持續(xù)擴(kuò)大，以重慶為例，2025年3月公租房已覆蓋135.6萬新市民（住建部數(shù)據(jù)），重點城市保租房租金回報率穩(wěn)定在4%-5.5%，推動部分剛需客群轉(zhuǎn)向“長期租賃+REITs份額配置”的新型居住投資組合。

二手房市場議價空間顯著擴(kuò)大，北京房山、順義等外圍區(qū)域及廣州增城、南沙等庫存高企板塊業(yè)主平均議價幅度達(dá)15%-20%，市場從“賣方主導(dǎo)”向“買方市場”深度切換。

2.3 地方政府端：財政模式從“土地財政”到“資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型

重慶、南京試點 “存量房收購抵扣土地出讓金政策”：

重慶實踐：渝中區(qū)在城市更新項目中探索 “地價款折抵” 機制，允許企業(yè)通過收購存量資產(chǎn)抵扣土地出讓金。例如，承擔(dān)公益性用地移交或改造義務(wù)的項目，可在地價評估時折抵相應(yīng)地價款，形成 “收購 - 改造 - 抵扣” 閉環(huán)。

南京實踐：南京安居集團(tuán) 2024 年 4 月啟動 “以舊換新” 試點，允許換購人用存量房置換新建商品房，置換總價不超過新房總價的 80%，并通過第三方評估機構(gòu)確定收購價格。試點期間，主城區(qū)土地流拍率較上年下降約 14 個百分點（克而瑞數(shù)據(jù)），實現(xiàn) “去庫存” 與 “穩(wěn)土地市場” 的政策協(xié)同。

全國趨勢：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024 年重點城市土地流拍率降至 10%，試點區(qū)域（如重慶渝中區(qū)、南京主城六區(qū)）因政策激勵，核心地塊成交回暖，土地市場邊際改善。

03、爭議焦點：2.0時代的“三重挑戰(zhàn)”

3.1 外資參與的不確定性風(fēng)險：

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)利用外資規(guī)模同比下降83.2%（國家統(tǒng)計局2025年3月數(shù)據(jù)），盡管政策放寬外資準(zhǔn)入，但若人民幣匯率下行，可能加劇跨境資本配置的觀望情緒，需警惕外資參與度階段性收縮對市場流動性的影響。

3.2 資產(chǎn)改造的成本收益平衡難題：

以廈門城中村改造實踐為例，老舊小區(qū)硬件改造成本約3000-4500元/㎡，如何通過引入社區(qū)商業(yè)、智慧化管理等增值服務(wù)提升資產(chǎn)收益率，成為平衡民生屬性與商業(yè)運營的關(guān)鍵課題。

3.3 REITs市場的風(fēng)險傳導(dǎo)隱患：

若底層資產(chǎn)租金回報率持續(xù)低于4%，可能觸發(fā)投資者贖回行為。需建立動態(tài)監(jiān)測機制，通過現(xiàn)金流補足協(xié)議、資產(chǎn)組合分散化等手段，防范局部風(fēng)險向金融體系傳導(dǎo)。

專家觀點：

吳曉波（財經(jīng)作家）：“存量改革本質(zhì)是城市治理邏輯的轉(zhuǎn)換，政府需要從‘土地經(jīng)營者’轉(zhuǎn)型為‘資產(chǎn)管理者’，通過市場化手段提升城市存量資源的配置效率。”

劉俏（北大光華院長）：“建議建立‘存量資產(chǎn)優(yōu)選清單’，優(yōu)先盤活地鐵1公里內(nèi)、房齡15年以下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為資產(chǎn)證券化奠定良好基礎(chǔ)。”

04、未來推演：2026年房地產(chǎn)的三大確定性

4.1 區(qū)域分化持續(xù)加劇：

人口流入型區(qū)域如長三角、大灣區(qū)，二手房市場活躍度顯著提升，2025年3月重點14城成交環(huán)比上升65.2%（國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)）；而東北、西北部分城市因人口外流和高庫存壓力，可能出現(xiàn)收購業(yè)務(wù)分化，部分區(qū)域或探索“限房價、競品質(zhì)”等定向收購政策。

4.2 數(shù)字技術(shù)深度賦能行業(yè)：

住建部擬推出“房產(chǎn)數(shù)字孿生平臺”，為收購標(biāo)的附加碳排放強度、社區(qū)活力指數(shù)等數(shù)據(jù)標(biāo)簽，推動資產(chǎn)定價與運營管理進(jìn)入“精準(zhǔn)測算”時代，助力實現(xiàn)“一平米一價值”的精細(xì)化運營。

4.3 行業(yè)格局加速重塑：

隨著開發(fā)業(yè)務(wù)利潤收窄，預(yù)計超60%的地方房企將逐步退出傳統(tǒng)開發(fā)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)型為“存量資產(chǎn)服務(wù)商”，行業(yè)集中度持續(xù)提升，頭部企業(yè)市場份額有望突破60%，形成“大平臺+細(xì)分賽道”的專業(yè)化分工格局。

05、當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入“精算時代”：

從“土地紅利”到“管理紅利”，存量房收購新政2.0標(biāo)志著中國房地產(chǎn)正式邁入“精細(xì)化算賬”階段。政策邏輯的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)是對城市資產(chǎn)價值的重新發(fā)現(xiàn)——當(dāng)每平米空間的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)成為核心考核指標(biāo)，當(dāng)建筑全生命周期的投入產(chǎn)出比需要精準(zhǔn)測算，這場以制度創(chuàng)新為驅(qū)動的變革，正悄然重塑城市發(fā)展的底層邏輯，為房地產(chǎn)行業(yè)開啟“運營價值”主導(dǎo)的新周期。

▌作者：同辰建筑 趙鵬

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