01、項目概況

本項目位于位于廣州市，地理位置優(yōu)越。

△ 項目效果圖

項目總用地10942.4㎡，規(guī)劃建設(shè)用地6612.0㎡，機動車停車位配建指標(biāo)為650輛。地面建筑類別為高層商業(yè)及局部配套公建用房?？偨ㄖ娣e58877.5㎡，其中地下室面積28526.40㎡，共設(shè)5層地下室。

△ 項目總圖

02、原設(shè)計分析

地下室優(yōu)化是復(fù)雜多變，它需要多專業(yè)綜合能力！

地下室在整個項目中所占的成本比例是非常高的，因此地下室的優(yōu)化對于整個項目的經(jīng)濟性是極為重要的。

但地下室的優(yōu)化又是極為復(fù)雜的，它是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其并不僅僅局限于單個專業(yè)的優(yōu)化，而是受制于各個專業(yè)（建筑、設(shè)備、結(jié)構(gòu)等）的影響，需要綜合各個專業(yè)的因素，需要各專業(yè)優(yōu)化人員具備非常強的專業(yè)技能及合作能力，在各專業(yè)進行充分討論研究的情況下，才能做出最能讓人滿意的優(yōu)化方案。

無效面積=浪費成本=降低利潤

提高效率=降低成本=增加利潤

此項目中，我司對在對原圖紙所做出的一系列卓有成效的優(yōu)化措施，都是基于這樣的專業(yè)能力及配合精神下產(chǎn)生的。我們始終以客戶利益最大化為我們工作的宗旨，在一次次的方案討論中，推翻重來，優(yōu)中選優(yōu)，最終在滿足建筑功能的前提實現(xiàn)了減少了一層的目標(biāo)，極大的為客戶節(jié)省了造價成本，創(chuàng)造了價值。

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Part.1、層數(shù)多痛點分析：

5層地下室意味著什么？

相同面積等條件下，地下室層數(shù)越多，施工難度越大，投入的施工設(shè)備越多，施工周期長，財務(wù)成本更高，回款周期更長。

此項目占地6612.0㎡，由于項目占地面積較小，而上部塔樓所占面積比重較大，塔樓豎向構(gòu)件（柱和墻）直接落在地下室，地下室柱網(wǎng)布置受到很大限制，而地下室需設(shè)置人防，使地下室車位布置難度較大，停車效率偏低。因為以上原因，原設(shè)計為了滿足車位配建指標(biāo)要求，共設(shè)置了5層地下室。

在我司以往接觸的項目中，設(shè)置5層地下室的情況是極少的。即使我司參與設(shè)計的眾多超高層項目，地下室大多也只有3到4層。5層地下室開挖深度深，難度大，在成本及使用上均存在諸多弊端。

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Part.2、土方成本分析：

開挖深度越深，土方成本越高！

此項目地勘報告顯示：地下16M以下基本上達到微風(fēng)化巖層。原地下室5層，整體開挖深度達20M。由于微風(fēng)化巖層非常堅硬，16米以下開挖難度很大，需爆破后人工開挖，使得整個工程土方造價高。

微風(fēng)化巖層的開挖速度慢，效率低。極大增加了項目的施工周期，從而增加項目資金時間成本。

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Part.3、支護成本分析：

基坑深度越深，支護成本越高！

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Part.4、抗浮成本分析：

基礎(chǔ)埋深越深，抗浮成本越高！

基坑深度深，地下室抗浮水頭過大，需要付出的抗浮成本也會大大增加。原設(shè)計由于地下抗浮要求，共設(shè)置了1200根錨桿，抗浮成本非常高。

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Part.5、車位價值分析：

地下室層數(shù)越多，停車體驗越差，價值越低。

地下室設(shè)置5層，其停車舒適性很低。用戶很難愿意將車停至負五層，越往下，停車位價值越低。因此負五層使用率較低，停車位價值不大。

03、優(yōu)化要點

此項目地下室開挖深度太深，致使成本造價過高；地下室層數(shù)過多，停車位價值偏低。要對此項目進行優(yōu)化，則主要優(yōu)化方向為減少地下室開挖深度和增加停車效率。確定此優(yōu)化方向后，我司主要從以下兩個方面對地下室進行優(yōu)化：

Part.1、停車效率優(yōu)化：

我司組織各專業(yè)人員，對原設(shè)計的各專業(yè)圖紙進行深入分析，認為此項目可從以下幾個方面進行優(yōu)化，從而提升此項目停車效率：交通流線優(yōu)化；局部柱位優(yōu)化；設(shè)備用房位置優(yōu)化；人防口部位置設(shè)置優(yōu)化。

從以上4個方面逐一分析原設(shè)計存在的問題，并提出優(yōu)化方案。

Part.2、交通流線分析：

地下室交通流線是否合理流暢，對停車位的布置及停車品質(zhì)至關(guān)重要。原設(shè)計行車流線有諸多不合理的地方。我司對此項目行車流線進行了全面重新梳理，不僅使得停車效率增加，且大大增加了項目停車的方便性和舒適性。

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優(yōu)化要點 01

原方案分析：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換前不規(guī)整，停車效率低。

地庫優(yōu)化點：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換后，平面空間得到有效利用，提高停車效率,局部調(diào)整后增加5個車位，約80萬。

地下室結(jié)構(gòu)柱截面尺寸受到上面塔樓剪力墻柱位的限制，不能隨意發(fā)揮，停車位置不規(guī)整，造成很大的平面空間浪費，停車效率低。如塔樓局部結(jié)構(gòu)柱采用集中轉(zhuǎn)換的形式，將大大提高平面空間的利用，提高停車效率及優(yōu)化行車流線。

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優(yōu)化要點 02

原方案分析：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換前不規(guī)整，停車效率低.不能有效利用平面 。

地庫優(yōu)化點：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換后，平面空間得到有效利用，提高停車效率 。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換費用約為86萬。

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優(yōu)化要點 03

原方案分析：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換前影響車位布置，造成較多單邊停車位，停車效率低。

地庫優(yōu)化點：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換后，平面空間得到有效利用，減少單邊停車，提高停車效率,局部調(diào)整后增加10個車位，約160萬。

地下室結(jié)構(gòu)柱截面尺寸受到上面塔樓剪力墻柱位的限制，不能隨意發(fā)揮，停車位置不規(guī)整，造成很大的平面空間浪費，停車效率低。如塔樓局部結(jié)構(gòu)柱采用集中轉(zhuǎn)換的形式，將大大提高平面空間的利用，提高停車效率及優(yōu)化行車流線。

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優(yōu)化要點 04

原方案分析：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換前不規(guī)整，停車方式比較混亂，不能有效利用平面 。

地庫優(yōu)化點：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換后，平面空間得到有效利用，行車動線更佳流程，提高停車效率 。

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優(yōu)化要點 05

原方案分析：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換前不規(guī)整，停車效率低，不能有效利用平面 。

地庫優(yōu)化點：塔樓結(jié)構(gòu)柱轉(zhuǎn)換后，平面空間得到有效利用，提高停車效率 。

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優(yōu)化要點 06

原方案分析：盡端式車位過多，停車品質(zhì)不高。

地庫優(yōu)化點：無盡端式停車位，行車流線通暢便捷，提高了停車品質(zhì)。

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優(yōu)化要點 07

原方案分析：此處車道不聯(lián)通，出庫車輛需繞行太遠。

地庫優(yōu)化點：行車道為環(huán)線，出庫車輛通暢快捷。

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優(yōu)化要點 08

原方案分析：設(shè)備用房占據(jù)優(yōu)質(zhì)停車位置 。

地庫優(yōu)化點：設(shè)備用房盡量設(shè)置在不能停車的位置。

設(shè)備用房為滿足項目正常使用的功能用房（面積大小），且在地下室中所占比例為很小一部分。其位置的設(shè)置對地下室的停車效率影響較大，在滿足各項功能要求的基礎(chǔ)上，盡量設(shè)置在不占據(jù)優(yōu)質(zhì)停車位置，不影響交通流線的角落處。

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優(yōu)化要點 09

原方案分析：設(shè)備用房占據(jù)優(yōu)質(zhì)停車位置 。

地庫優(yōu)化點：設(shè)備用房盡量設(shè)置在不能停車的位置。

設(shè)備用房為滿足項目正常使用的功能用房（面積大?。?，且在地下室中所占比例為很小一部分。其位置的設(shè)置對地下室的停車效率影響較大，在滿足各項功能要求的基礎(chǔ)上，盡量設(shè)置在不占據(jù)優(yōu)質(zhì)停車位置，不影響交通流線的角落處。

04、優(yōu)化前后對比

先做加法：通過以上技術(shù)手段增加車位，4層內(nèi)滿足規(guī)劃要求車位指標(biāo)。

再做減法：-5F車位有多，直接砍掉一層！

此項目中，我司對在對原圖紙所做出的一系列卓有成效的優(yōu)化措施，都是基于這樣的專業(yè)能力及配合精神下產(chǎn)生的。我們始終以客戶利益最大化為我們工作的宗旨，在一次次的方案討論中，推翻重來，優(yōu)中選優(yōu)，最終在滿足建筑功能的前提實現(xiàn)了減少了一層的目標(biāo)，極大的為客戶節(jié)省了造價成本，創(chuàng)造了價值。

地下室剖面優(yōu)化前后對比：

地下室埋深優(yōu)化前后對比：

△ 優(yōu)化前后土方成本對比

（埋深-20.1米減至-16.3米）

△ 優(yōu)化前后 支護成本對比

（基坑支護成本直線下降）

地下室總成本優(yōu)化前后對比：

• 車位增加：2個
• 面積減少：5418平米
• 單車位指標(biāo)：降低-8.43平米/個
• 地下室層數(shù)：減少1層
• 單方綜合造價：減少728元/平米
• 地下室埋深：減少3.8米
• 抗浮錨桿：減少624根

05、優(yōu)化結(jié)論

增加車位價值：2X16=32萬；

減少面積造價：5418 x 0.4萬=2167.25萬；

微風(fēng)化巖土開挖節(jié)?。?/strong>5418 x 3.8x 0.0123萬=253.23萬；

開發(fā)周期：約3個月，假定金融成本月利息50萬，3X50=150萬；

基坑支護：優(yōu)化前323mX60000元/延米-優(yōu)化后323mX20000元//延米 =1938萬-646萬=1292萬；

局部轉(zhuǎn)換增加 ：86萬；

優(yōu)化整體效益：32+2167.25+253.23+150+1292-86= 3808.48萬元；

在本項目中，通過優(yōu)化前和優(yōu)化后方案圖指標(biāo)及成本對比分析，我們不僅做到了減少了一層地下車庫，給建設(shè)方創(chuàng)造3808.48萬的經(jīng)濟成本效益。同時大大降低了施工難度，縮短了工期，并大幅提升了車庫的品質(zhì)與體驗感，額外增加項目整體價值。

▌作者：劉志遠

▌編輯：同辰建筑

▌本文僅代表作者個人分析總結(jié)，僅供參考

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